O direito à renovação compulsória do contrato de locação está estabelecido na Lei do Inquilinato, e a ação renovatória é a medida jurídica estabelecida para que os locatários de imóveis comerciais possam buscar a manutenção do contrato após o prazo de vigência, situação que protege seu estabelecimento comercial, através de possível prorrogação ou continuidade do contrato de locação.
Para que ocorra a renovação compulsória na via da ação renovatória, o locatário deve comprovar judicialmente alguns requisitos, a saber: demonstrar possuir contrato escrito; por prazo determinado; com prazo mínimo ou a soma deles igual ou superior a cinco anos; que o locatário esteja explorando seu comércio, no mesmo ramo, pelo prazo mínimo e ininterrupto de três anos; prova do exato cumprimento do contrato em curso; prova da quitação dos impostos e taxas incidentes sobre o imóvel, cujo pagamento lhe incumbia; indicação clara das condições oferecidas pra a renovação da locação; indicação do fiador e que ele e o cônjuge concordam com a fiança, se for o caso.
Em relação ao prazo para a propositura da ação renovatória pelo locatário, prevê a legislação que o direito a renovação decai para aquele que não propuser a ação no interregno de um ano, no máximo, até seis meses, no mínimo, anteriores à data de extinção do prazo do contrato em vigor, ou seja, não propondo a ação em até seis meses antes do final do prazo, haverá a decadência do direito do Inquilino de propor a ação renovatória.
Cumpridos os requisitos mencionados, com o atendimento de todas as condições e prazos para a propositura da ação, o inquilino terá direito a renovação compulsória do contrato, havendo no curso da ação o estabelecimento do correto valor da locação, a ser apurado durante o processo.
Com efeito, recentemente o STJ firmou entendimento de que a renovação compulsória do contrato de locação, deverá respeitar necessariamente o prazo máximo de 05 anos, situação que causou grande debate jurídico, pois são comuns contratos de locação que estabelecem prazos de 10, 15 ou 20 anos e, o entendimento que até então prevalecia, é que a renovação compulsória deveria ocorrer nos mesmos moldes do contrato originário, no que se referir ao prazo da locação.
Ao apreciar o tema, o STJ firmou entendimento no sentido de que “permitir a renovação por prazos maiores, de dez, quinze, vinte anos, poderia acabar contrariando a própria finalidade do instituto, dadas as sensíveis mudanças de conjuntura econômica, passíveis de ocorrer em tão longo período, além de outros fatores que possam ter influência na decisão das partes em renovar, ou não, o contrato”, como afirmou a relatora do processo, ministra Nancy Andrighi.
Esse entendimento certamente levará locadores e inquilinos a buscar uma solução extrajudicial e consensual na renovação dos contratos de locação, o que evita ações judiciais buscando a renovação compulsória.
Referida conclusão, decorre do fato de serem comuns contratos de locação com prazos superiores a 5 anos em empreendimentos de maior porte, como postos de combustível, shoppings centers, escolas, universidades, dentre outros, e considerando que o ponto comercial é um importante ativo das empresas, a renovação extrajudicial poderá possibilitar a prorrogação por prazo superior e evitar a renovação compulsória por apenas 5 anos, mantendo a situação jurídica da locação regular, evitando-se sucessivos processos judiciais.
Douglas de Oliveira, Mestre e Doutorando em Direito Empresarial, Autor do Livro – Contratos de Locação de Shopping Center, sócio do escritório OVA Advogados.
Valquiria Sartorelli, Especializada em Direito Empresarial, Coordenadora Jurídica do escritório OVA Advogados.