Com o crescimento das relações contratuais baseadas em aplicativos de economia compartilhada, essas modalidades de conexão comercial baseadas na permissão de que pessoas com interesses comuns possa se conectar para comprar, vender, ou trocar produtos e serviços tem se intensificado de maneira exponencial pelo mundo e, no Brasil não está sendo diferente.
Destacam-se entre esses aplicativos, a conexão de pessoas com interesses de compra e venda e locação de bens e, inclusive, os conceituados juridicamente como bens imóveis.
Nesse contexto, é evidente a criação e expansão de aplicativos e startups voltadas para a conexão entre proprietários de imóveis e pessoas dispostas a aluga-los, destacando-se a busca pelos contratos por curto espaço de tempo, a exemplo dos contratos de locação por temporada, ou mesmo por um final de semana ou um dia apenas, na destacando-se as curtas estadias. Dentre esses aplicativos de compartilhamento, é possível destacar o Airbnb, um dos mais conhecidos nesse ramo, que busca disponibilizar sua plataforma para conectar pessoas dispostas a contratar a locação de imóveis, sejam casas, ou apartamentos.
E quando a relação locatícia envolve por exemplo um apartamento, há grande discussão acerca dos reflexos dessa relação com as normas de condomínio, sendo evidente que a relação morador vs condomínio, por vezes, é conflituosa, e o mesmo pode ocorrer com os locatários. Tanto é, que há um rol de regras a serem cumpridas pelos proprietários e locatários de imóveis em razão das normas de condomínio, que estão situadas no Regimento Interno do condomínio e no Código Civil de 2002. O não cumprimento dessas normas, dentre outras sanções, pode acarretar inclusive a aplicação de multa, a depender da legislação de cada prédio.
Diante desse contexto, passou a ser discutido no Judiciário se em havendo descumprimento das normas de condomínio em eventuais relações locatícias fundadas pela econômica compartilhada, se o proprietário poderia ser sancionado multa, em razão de descumprimentos realizados pelo terceiro, que alugou o imóvel utilizando-se de aplicativos.
Evidente que o ato de disposição do imóvel para locação decorre do exercício do direito do propriedade do locador, que está obrigado a usufruir do seu imóvel obedecendo as normas de Condomínio e a legislação civil, especialmente as vinculadas ao direito de vizinhança, obrigações essas que via de regra são transferidas para os inquilinos em razão da celebração dos contratos de locação.
Com efeito, no caso das locações por temporada, estabelecidas por meio das relações locatícias baseadas na economia compartilhada, diferente das relações de locatícias tradicionais, existem características peculiares, destacando-se a impessoalidade no momento da contratação, já que o proprietário muitas vezes não tem qualquer relação com o inquilino, sequer sabendo quem é a pessoa que se hospedará em seu imóvel e não realizando um levantamento apropriado acerca de suas condições pessoais.
Desse modo, muitos condomínios têm optado em sancionar os proprietários dos imóveis alugados, quando se evidencia o descumprimento das normas de condomínio, o que tem gerado grandes discussões jurídicas acerca da legalidade dessa conduta.
Nesse cenário, essa questão foi recentemente discutida no âmbito do Superior Tribunal de Justiça, sendo decidido pela Corte que somente seria possível sancionar os proprietários dos imóveis em caso de previsão expressa no Regimento Interno desses empreendimentos, sob pena de serem consideradas ilegais as sanções impostas quando não evidenciada essa situação.
Desse modo, para que os condomínios possam aplicar penalidades em face dos proprietários que eventualmente se dispõe a alugar seus imóveis por meio de aplicativos de economia compartilhada, é imprescindível que exista previsão expressa no Regimento Interno dos condomínios, sob pena dessas penalidades serem anuladas quando submetidas a apreciação do Poder Judiciário.
Douglas de Oliveira, Advogado, Sócio do Escritório OVSA Advogados, Mestre e Doutorando em Direito.