A pandemia da COVID-19, impactou de maneira contundente todo o mercado varejista, com especial reflexo na atividade dos Shoppings Centers e seus lojistas, um mercado que emprega mais de 1 milhão de pessoas no Brasil, conforme dados da ABRASCE.
Em regra, os Shoppings Centers são propriedades privadas, formados por pessoas jurídicas, com arquitetura requintada, composto por lojas âncoras e satélites, que conta com segurança privada, estacionamento seguro, local com diversidade de alimentação, voltado para o consumo, lazer e entretenimento.
Com efeito, diante da recessão financeiro decorrente da pandemia da COVID-19, houve um aumento considerável de ações judiciais envolvendo a relação entre Shoppings Centers e Lojistas, em razão de inadimplência de locatícios, mesmo sendo incontroverso que os Shoppings concederam descontos e isenções durante o período de Pandemia.
A forma como muitos lojistas passaram a se defender nessas questões jurídicas, foi por meio de pedidos de prestação de contas, sob alegações genéricas de que os valores cobrados do condomínio não estariam claros na relação contratual.
Com efeito, diante do aumento de ações genéricas, com intenção de desvirtuar o instituto jurídico da ação de exigir contas, para ser utilizado como forma de pressionar Shoppings Centers a conceder descontos, ou mesmo retaliar a cobrança de valores inadimplidos, o STJ firmou entendimento aplicável também a relação jurídica de Shopping e Lojista, no sentido de que a ação de exigir contas deve demonstrar o requerimento administrativo, a recusa ou mora na prestação de contas e a evidente controvérsia e fundada dúvida.
Ao preferir voto no Resp. nº 2.000.936 – RS, a Ministra Nancy Andrighi asseverou que o interesse processual na ação de exigir contas pressupõe a existência de controvérsia entre as partes da relação jurídica, cuja caracterização depende da presença de alguma das seguintes hipóteses: a) recusa ou mora em prestar as contas; b) não aprovação das contas prestadas ou c) divergência quanto à existência ou o montante do saldo credor ou devedor.
O entendimento do STJ, serve para evitar o ajuizamento desenfreado e desnecessário de ações de exigir contas, com finalidade exclusiva de construir cenários pra justificar inadimplência de Lojistas, devendo as contas de condomínio, quando questionadas, ser prestadas na via administrativa e extrajudicial comprovadamente, com a ciência da parte e observado o tempo razoável para a verificação da problemática.
Logo, os Shopping Center disponibilizam mensal ou trimestralmente todas as informações das contas de condomínio aos Lojistas, que podem ter acesso às informações e contas sempre que entenderem necessário ou houver dúvida, não podendo ser o instituto da ação de exigir contas desvirtuado, como entendeu o STJ.
Douglas de Oliveira, Mestre e Doutorando em Direito, Conselheiro da OAB/MS, Advogado, sócio do escritório OVA Advogados.
Valquiria Sartorelli S. Pradebom, especialista em Direito Civil e Empresarial, Advogada com mais de 20 anos de experiência, Coordenadora jurídica do escritório OVA Advogados.