O momento de grande instabilidade social, econômica, política e jurídica decorrentes da pandemia do Covid-19, tem gerado reflexos e inúmeras controvérsias nos negócios imobiliários.
Os reflexos gerados pela pandemia do Covid-19 no mercado imobiliário são relevantes, razão pela qual, muito se tem discutido no campo jurídico, acerca das consequências da inadimplência contratual, sejam decorrentes das prestações de compra e venda, de parcelas da alienação fiduciária de imóvel ou mesmo de locações, situações decorrentes exclusivamente das consequências da Pandemia, que não poderiam ser previstas no momento da contratação.
Existem divergências entre juristas, acerca das consequências dos inadimplementos, que podem ser financeiros, ou referirem-se a outras obrigações, como ,por exemplo, atraso na entrega de obras, sendo certo que, parte defende que a situação de impossibilidade de cumprimento das obrigações contratadas em razão dos reflexos da Covid-19 (inexecução involuntária), justificaria a impossibilidade de responsabilização do inadimplente pela mora, afastando todas as consequências decorrentes do não cumprimento da obrigação na forma e prazo contratados, como multas e juros.
Por outro lado, também existem defensores de que a situação atrairia a aplicação da teoria da imprevisão dos contratos, circunstância que possibilitaria a revisão ou até mesmo, a rescisão do contrato, com vistas a evitar que uma das partes seja extremamente prejudicada com a exigência do cumprimento da obrigação, tal como contratado.
As 2 correntes, tanto a que defende a inexecução involuntária dos contratos, que possibilita o afastamento da mora, como a teoria da imprevisão, podem ser aplicadas aos contratos imobiliários afetados pelos reflexos do Covid-19, no entanto, no aspecto prático, deve ser sempre analisado o caso concreto, com vistas a garantir uma solução que esteja condizente com a realidade das partes.
Nessa linha, os Tribunais Pátrios, têm proferido decisões antagônicas ao interpretar a aplicação dos dispositivos legais que legitimam a não aplicação dos efeitos da mora, a possibilidade de revisão das disposições contratadas e até mesmo a rescisão, não havendo um consenso sobre os casos em que o inadimplemento ou a revisão contratual são possíveis, sem que existam consequências contratuais.
Tal situação se dá, em razão de posturas mais ou menos intervencionistas dos Julgadores nessas relações, que em razão dos sujeitos envolvidos, são analisadas sobre perspectivas diferentes, em razão de se tratarem de relação de consumo, relação civil ou empresarial.
O Projeto de Lei 1179/2020, que foi aprovado pelo Senado, estabeleceu importantes pressupostos para análise prática acerca das consequências jurídicas irradiadas pela pandemia nas relações privadas, no entanto, ao sancionar a Lei 14.010/2020, o Presidente da República vetou os artigos que dispunham sobre a aplicação do caso fortuito ou força maior, assim como a teoria da imprevisão, aos contratos afetados pelos reflexos da pandemia do Covid-19.
Desse modo, com o veto presidencial, aumentou a insegurança daqueles que possuem obrigações relacionadas ao mercado imobiliário, em que se tem destacado como alternativa mais eficiente para a resolução dos conflitos contratuais, a disposição das partes em negociar e encontrarem de forma consensual um caminho que seja justo, por meio da autocomposição.
Se as partes não ostentam segurança suficiente para adotar medida jurídica com o fim de evitar os efeitos da mora, ou exigir o cumprimento de uma obrigação, por todas as questões já destacadas acima, e considerando os custos de uma demanda judicial e as consequências de uma decisão desfavorável, é medida de bom senso que as partes busquem resolver o impasse na esfera extrajudicial, antes de ingressarem com uma ação judicial.
E, havendo disposição para negociar, é inegável que as partes envolvidas são as maiores conhecedoras da realidade contratual e dos percalços uma das outras, de modo que, a solução mais reta a realidade, por vezes, acabará decorrendo da disposição delas em ceder, ou reequilibrar as obrigações, podendo até mesmo, optarem pela resolução do contrato.
Estar assessorado por um advogado nesses casos, pode fazer toda a diferença nas negociações, pois a orientação jurídica tende a balizar as concessões das partes, além de ser recomendado que autocomposição seja formalizada em termos escritos, com cláusulas claras, para garantir maior segurança jurídica aos envolvidos, situação que também recomenda elaboração por um profissional.
A ideia de resolução dos conflitos por meio da autocomposição, já vem sendo estimulada, em razão de previsões em normas importantes, como o Código de Processo Civil, e pelo próprio Poder Judiciário, revelando-se nesse momento de instabilidade, como uma forma rápida e equilibrada de resolver os impasses do mercado imobiliário.